Nuovo Stadio: tutti i numeri dello studio di fattibilità viola

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    Studio fattibilità Fiorentina.jpgOttimo e interessante articolo di Donato Mongatti su il Sito di Firenze sullo studio di fattibilità della Fiorentina per l’eventuale costruzione del nuovo stadio nella zona della Mercafir a Firenze

    Il 14 luglio scorso la ACF Fiorentina ha presentato al Comune di Firenze lo studio di fattibilità per realizzare il nuovo stadio e le opere connesse per la sostenibilità finanziaria dello stesso. Carte alla mano, andiamo ad illustrare i dettagli dello stesso.

    Il carteggio si divide in una relazione tecnica di 69 pagine ed una illustrativa di 198.

     Nella relazione tecnica viene illustrata la situazione urbanistica attuale e quella che si conformerebbe in futuro con la realizzazione dello stadio (e le opere connesse), e le opere infrastrutturali approvate che sono in fase costruzione, di prossima e necessaria realizzazione (nuove linee della tramvia, TAV, strade, piste ciclabili, parcheggi, verde ecc).

    Un lungo capitolo è riservato alla conformazione geologica del terreno oggetto dello studio, ai rischi idraulici e sismici ed ai servizi presenti (reti elettriche, gas, acquedotto…); vincoli architettonici, archeologici, paesaggistici ed aeroportuali esistenti secondo l’attuale PRG, che sono dedotti dalla VAS del 2012 (che analizzava la riqualificazione dell’area riservando il comparto nord al nuovo mercato ortofrutticolo e il comparto sud allo stadio e le opere connesse).

     Il Progetto di intervento prevede di operare su una superficie di 480.000 mq (48 ettari). Rispetto alla proposta e dal RUC approvato nel maggio 2012 (divisione della zona tra mercato e stadio), lo studio di fattibilità di ACF prevede un diritto di superficie su aree destinate ad attività sportive per 16 ettari, su aree verdi, parcheggi e piscine di 8,3 ettari e un diritto di proprietà su aree di attività economiche di 12 ettari.

    Sulle superfici di cui sopra si stima un fabbisogno di parcheggi (a raso, multipiano ed interrati) così suddiviso: 40.000 mq di parcheggi per lo stadio, più 136.000 mq di parcheggi destinati alle attività economiche e turistico ricettive pari a 5.700 PA distribuiti su 176.000 mq, sui quali saranno presenti aree verdi secondo gli standard imposti.

    L’edilizia commerciale prevede una SUL di 77.000 mq (con 50.000 mq di superficie di vendita suddivisa in 10.000 mq di grandi strutture, 20.000 mq di medie strutture, 20.000 mq di vicinato).

    Il turistico ricettivo prevede la costruzione di un albergo di 150 stanze su una SUL di 10.000 mq.

    La costruzione delle opere suddette prevede l’adeguamento e la costruzione ex novo della rete stradale.

    Studio fattibilità Fiorentina.jpg

    Il progetto architettonico prevede che all’interno dello stadio da 40.000 posti (che sarà interrato per 8 metri e si innalzerà per 24 dalla quota strada – con le tribune su due anelli) siano realizzate superfici di servizio comprendenti spogliatoi, ristorazione interna, sale convegni e spazi espositivi. Le opere edilizie saranno costruite con strutture portanti prefabbricate, ma anche riciclando (ove possibile) i materiali di risulta delle demolizioni delle strutture esistenti. È prevista la raccolta delle acque piovane da destinarsi all’irrigazione e un sistema costruttivo che favorisca il rispetto ambientale ed il risparmio energetico “Particolare attenzione – si legge – verrà posta nella progettazione del verde urbano”, che avrà funzione sia paesaggistica, sia di mitigazione in relazione all’impatto acustico.

    Per realizzare tutto la stima dei costi, per un totale di 305.800.000 €, è così suddivisa:

    valore dell’area 10 milioni di euro

    demolizioni e bonifiche 5 milioni

    opere di urbanizzazione (sistemazioni esterne e viabilità su 200.000 mq) 18 milioni

    oneri costo di costruzione 5 milioni

    oneri tecnici 18,5 milioni

    gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, pari a circa 11,2 milioni – si legge – sono scomputati nelle Opere di Urbanizzazione”.

     Il totale dei costi comuni è quindi pari a 56,5 milioni di euro.

     Per lo stadio la spesa prevista è di 107 milioni di euro (suddivisa in 100 milioni per l’anfiteatro; 4,5 milioni per le strutture esterne; 2,5 milioni per le sistemazioni esterne – recinto fiscale).

    Per il commercio i costi previsti sono di 124,5 milioni (suddivisi in 115,5 per i 77.000 mq di commerciale e 9 milioni per parcheggi privati multipiano).

     Per il ricettivo 17,8 milioni (suddivisi in 15 milioni per i 10.000 mq di ricettivo e 2,8 per i parcheggi interrati ad esso destinati).

     Nello studio di fattibilità si legge che togliendo gli 87.000 mq di cui usufruirebbe la ACF dalla SUL esistente stimata di 112.500 mq, restano a disposizione della nuova Mercafir 25.500 mq e che “rimangono da trasferire in altro ambito 30.000 mq per attività mercatali”.

     Al termine della relazione tecnica viene illustrato anche un cronoprogramma che parte dalla presentazione dello studio di fattibilità ed arriva all’ultimazione di tutti i lavori. Secondo il cronoprogramma l’ultimazione dello stadio dovrebbe avvenire a novembre 2018, rispettando le seguenti tappe in 4 anni e cinque mesi:

     

    -da agosto 2014 a ottobre 2014 approvazione studio di fattibilità

    -da novembre 2014 a ottobre 2015 progetto definitivo e ricerca investitori (New Co)

    -da novembre 2015 ad aprile 2016 approvazione progetto definitivo e dichiarazione di pubblica utilità

    -da maggio 2016 ad agosto 2016 procedura ad evidenza pubblica

    -a settembre 2016 aggiudicazione gara

    -da ottobre 2016 a novembre 2016 progetto esecutivo, affidamento lavori

    da dicembre 2016 a novembre 2018 costruzione stadio

     

    Nella relazione illustrativa, oltre alle premesse, all’inquadramento urbanistico dell’area e gli aspetti normativi, sono affrontati i contesti produttivi ed economici, i confronti progettuali (tra il RUC approvato e la proposta ACF) e gli aspetti tecnici dello studio di fattibilità da realizzarsi nell’area. Si sostiene che la costruzione di uno stadio in quella zona di Firenze “risulta una scelta strategica estremamente efficace”, “capace di aggregare molte altre attivitaÌ€ connesse, contribuendo cosiÌ€, in modo decisivo, alla creazione del sistema virtuoso che garantisce la trasformazione urbana”. “La previsione nel complesso sportivo dei requisiti necessari alla partecipazione di competizioni di livello europeo e non solo, renderaÌ€ infatti questo super luogo una meta per eventi di natura globale. La sinergia fra attivitaÌ€ sportive, ricettive, commerciali e di vario tipo, cosiÌ€ come risultano proposte nel presente studio di fattibilitaÌ€, completa infine lo scenario di nuova porzione urbana previsto per quest’area che, con la sua vocazione contemporanea, rappresenteraÌ€ una importante risorsa per la cittaÌ€”. In particolare si manifesta la necessità di “prevedere per l’intervento una SUL pari a 87.000 mq, necessaria per il raggiungimento del complessivo equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa, cosiÌ€ come risultante dal Piano Economico e Finanziario” che di fatto rende “necessario destinare l’intero ambito (e quindi sia il Comparto Nord che il Comparto Sud) alla realizzazione dello Stadio e delle strutture connesse”.